Netgi pilietis, kuris turi namus, turėtų sutikti, kad būstas yra dažna galvos skausmo priežastis. Dažniausiai jis yra: per mažas (arba per didelis), jo šildymas brangus, o bute per šalta (arba per karšta), vamzdžiai vos laikosi, langai nesandarūs, laiptinės nešvarios, kaimynai triukšmingi, iki darbo važiuoti toli ir t.t. Todėl dauguma žmonių norėtų įsigyti patogesnį, naujesnį, gražesnį ir visaip kitaip geresnį būstą. Kadangi tai kainuoja nemažus pinigus, dažnai norai ir lieka tik norais. Tie žmonės, kurie savo būsto neturi, pasirinkimo turi dar mažiau - paprastai jie arba nuomoja, arba stengiasi įsigyti bent kokį būstą ir vėliau jį pagerinti.

Įprasta manyti, kad valstybė turi vykdyti konkrečias paramos programas, kurios palengvintų žmonėms būsto įsigijimą. Paramos formos gali būti įvairios, tačiau jų esmė yra vienokios ar kitokios subsidijos. Subsidijos gali būti teikiamos biudžeto lėšomis dengiant dalį paskolos palūkanų bankui, sumokant draudimo įmoką paskolą draudžiančiai bendrovei, taikant PVM lengvatą būsto statybai, fizinių asmenų mokesčio lengvatą būsto savininkui, suteikiant valstybės garantiją būsto paskoloms ir kitomis priemonėmis.

Apie socialinės šalpos teikimo būdus

Šiuo metu Lietuvoje taikomas pirmasis būsto rėmimo variantas: nustatytai gyventojų kategorijai sumokama dalis paskolos palūkanų bankui biudžeto lėšomis. Tačiau netgi "atpigintos" paskolos netapo paklausiomis. Mat žmonės, kurie patenkino valstybės paramos būstui įsigyti kriterijus (kurie faktiškai yra socialiniai), nepatenkino banko kriterijų paskolai grąžinti. Kitaip sakant, tie, kurie yra remtini valstybės požiūriu, yra nepakankamai patikimi banko požiūriu.

Reikia nepamiršti, kad būstas yra specifinis pirkinys - jį įsigijus automatiškai padidėja kitos išlaidos. Reikia ne tik mokėti už šilumą bei kitas komunalines paslaugas, bet ir nuolat į būstą investuoti (kuo nereikia rūpintis būnant nuomininku). Todėl subsidijuojant būsto įsigijimą labai smarkiai išauga rizika, kad didės spaudimas plėsti kitas šalpos formas: kompensacijas už komunalines paslaugas, namo bendrijos vykdomų darbų (pvz., daugiabučio namo renovacijos) išlaidų dengimą savivaldybės lėšomis ir pan. Šios paramos formos yra neefektyvios ir socialiai neteisingos.

Dėl šių priežasčių būtina atskirti priemones, palengvinančias žmonėms būsto įsigijimą, nuo socialinės šalpos. Kai bandoma žmones šelpti būstu, nei vienas, nei kitas tikslas nėra pasiekiamas [1]. Žmogui skurde reikalingi pinigai. Pinigai reikalingi mokėti ir už duoną, ir už elektrą, ir už knygas, ir už būsto nuomą. Niekas kitas nežino geriau už patį žmogų, kur juos panaudoti efektyviausiai. Todėl valstybės parama skurstantiems neturi būti siejama su konkrečiomis išlaidomis (šildymo kompensacijos, lengvatinės transporto paslaugos, lengvatinės būsto paskolų palūkanos ir pan.), o teikiama tiesiogiai remtinam asmeniui pinigais. Tai yra socialinės politikos arba skurdo prevencijos sfera, tiesiogiai nesietina su būsto kreditavimo problematika.

Būsto politikos kontekste prasminga kalbėti apie tą kategoriją žmonių, kurie nori įsigyti būstą ir yra finansiškai tam pajėgūs, tačiau nesiryžta to daryti dėl nepalankių kreditavimo sąlygų.

Apie blogus bankus

Yra nuomonių, kad dėl to, kad žmonės nepajėgia paimti paskolų būstui, kalti bankai, nes jų reikalavimai yra per dideli. Teigiama, kad valstybė turi priversti bankus sumažinti palūkanas, prailginti paskolų terminus ir kitaip palengvinti paskolos sąlygas. Tokios nuomonės šalininkams belieka priminti, kad kreditiniai ištekliai taip pat yra prekė, kuri turi savo kainą - palūkanas. Palūkanų dydžio nustatymas prilygsta kainų reguliavimui, kuris pripažįstamas ekonomikos stabdžiu ir palaipsniui nyksta iš mūsų realybės [2]. Jeigu bankas skolins už mažesnes palūkanas, negu jam apsimoka, tai gali turėti neigiamos įtakos paties banko bei jo indėlininkų finansinei būklei. Šalyje, kurioje ne taip seniai buvo pergyventa bankų krizė, turbūt nereikia aiškinti, kad bankų problemos yra nepalyginamai didesnio masto ekonominė bei socialinė nelaimė, negu visos būsto problemos kartu sudėjus.

Verta pažvelgti, kodėl gi tos palūkanos yra gana aukštos, o siūlomas paskolos laikotarpis palyginti trumpas. Pagrindinės priežastys yra šios: (1) yra pelningesnių investavimo būdų, (2) bankams trūksta ilgalaikio kreditavimo šaltinių. Jeigu rinkoje yra pelningesnių projektų nei būsto, tai reiškia, kad ekonomika kyla, taigi yra ir galimybė žmonėms gauti didesnes pajamas, kurias galima panaudoti būsto įsigijimui. Tačiau didžiausią dalį tų "pelningesnių būdų" sudaro ne rinkos dalyvių projektai, o valstybės skolinimasis (VVP) bei Lietuvos banko vykdomi indėlių aukcionai. Investuoti į VVP bankams apsimoka, kadangi jų formali rizika lygi nuliui, palūkanos aukštos, o darbas, reikalingas tokiai investicijai, minimalus. Lietuvos banko indėlių aukcionai yra skirti panaudoti "laisvus" komercinių bankų pinigus. Čia palūkanos nėra aukštos, tačiau saugumas garantuotas, o darbas minimalus. Todėl nenuostabu, kad bankams nėra didelių poreikių ieškoti naujų projektų, kur jie galėtų investuoti: saugiai, pelningai ir greitai.

Taigi, imdamas šimto tūkstančių litų paskolą banke, žmogus konkuruoja su valstybe, kuri skolinasi šimtus milijonų litų. Akivaizdu, kad žmonių galimybės gerokai išaugtų, jeigu valstybė pasitrauktų iš šių varžytuvių.

Antra svarbi priežastis, stabdanti būsto paskolų teikimą, yra ilgalaikių kreditinių išteklių stoka. Kreditinius išteklius komerciniai bankai Lietuvoje daugiausia telkia iš vietinių šaltinių. Nei gyventojai, nei įmonės ilgesniam laikotarpiui kol kas neskolina, todėl bankai susiduria su kreditinių srautų suderinimo problema, o tai irgi kelia paskolų kainą. Ilgalaikio kreditavimo šaltinių padaugėja užsienio kapitalui įsiliejant į Lietuvos bankininkystės rinką. Užsienio akcininkai suteikia bankams palankesnes ilgalaikio kreditavimo linijas, tačiau šie procesai vyksta palaipsniui, stabilizuojantis Lietuvos politinei bei makroekonominei aplinkai. Stambūs investuotojai į ilgalaikio termino vertybinius popierius ar kitą turtą būtų privatūs pensijų fondai. Jų atsiradimas turėtų didelės teigiamos įtakos visai kapitalo rinkai.

Taigi, norėdama sudaryti sąlygas smulkesniems verslo subjektams bei privatiems asmenims konkuruoti dėl esamų kreditinių išteklių, valstybė turi nustoti skolintis ar bent sumažinti savo skolinimosi apimtis. Be to, reikia vykdyti pensijų fondams bei kitiems instituciniams investuotojams palankią ekonominę politiką, sudaryti kuo palankesnes sąlygas bankų konkurencijai.

Kaip statomi kortų nameliai

Šiuo metu svarstomi papildomi valstybės paramos įsigyjant būstą būdai: paskolų draudimas, mokesčių lengvatos, nuomos kompensacijos ir pan. Todėl vėl iškyla poreikis kalbėti apie priežastis, dėl kurių stringa būsto plėtra.

Žmonės negali nusipirkti būsto todėl, kad jie per mažai uždirba. Kitu kampu žiūrint galima sakyti, kad to priežastis yra per brangūs būstai arba/ir per brangūs kreditai. Norint pagerinti būsto įsigijimo sąlygas, visų pirma reikia atsakyti į klausimus (1) ką reikia daryti, kad žmonės daugiau uždirbtų, (2) kad būstas atpigtų, (3) kad pagerėtų kreditavimo sąlygos. Iki šiol buvusios bei siūlomos kreditavimo priemonės siūlo 2 ir 3 sąlygų pagerinimui naudoti biudžeto pinigus. Pavyzdžiui, kadangi žmogus neuždirba pakankamai, reikia sumokėti valstybės lėšomis draudimo, dėl kurio bankas pagerina kreditavimo sąlygas, įmoką, padengti dalį palūkanų ar sumažinti mokesčius statybai. Tačiau nė viena iki šiol taikoma priemonė nesprendžia pagrindinės, (1) problemos, t.y., nedidina žmogaus galimybių daugiau uždirbti. Be to, nė viena jų nesudaro prielaidų būstui bei kreditams natūraliai pigti, t.y., pigti dėl konkurencijos, didesnio darbo našumo, naujų technologijų ir kitų ekonomikos varomųjų jėgų.

Priešingai, subsidinėmis priemonėmis stabdomi tobulėjimo procesai tiek bankininkystėje, tiek statybos sektoriuje, kadangi biudžeto pinigų pagalba dirbtinai padidinama paklausa. Dirbtinai padidinta paklausa suformuoja klaidingus rinkos dalyvių lūkesčius: bankai atitraukia pinigus nuo kitų gerų projektų, verslininkai metasi kurti statybos bendroves, o žmonės - gerinti savo gyvenimo sąlygas. Kadangi šiuos procesus sukelia valstybė biudžeto pinigais, tai ir jo sėkmė priklauso nuo tų pinigų kiekio. Tiesa, pagyvėję statybos generuos papildomas darbo vietas bei papildomus mokesčius. Tačiau proporcingai sumažės darbo vietų bei mokesčių kitose srityse - juk kreditinių išteklių nepadaugėjo, jie tik buvo perskirstyti statybos naudai. Net jei šalies ekonominė padėtis neblogėtų, nemažėtų žmonių pajamos ir subsidijavimo politika būtų stabili, po kurio laiko paklausa būstui sumažėtų. Tuomet kristų nekilnojamo turto kainos, dėl ko nukentėtų visi su statybos verslu susiję veikėjai: kreditoriai, kredito draudėjai, statybininkai, savininkai. Verslo svyravimai yra natūralus ir kiekvienai sferai būdingas procesas. Tačiau kuomet kažkokia verslo sritis dirbtinai stimuliuojama, nuosmukis yra nepalyginamai didesnio masto ir gali įvykti staiga, pvz., nutraukus valstybės paramą.

Galima pasiguosti tik tuo, kad netgi priėmus tokią būsto rėmimo programą, bet esant labai ribotoms biudžeto galimybėms, šis kortų namelis neišeitų didelis, taigi ir krizės pasekmės nebūtų didelio masto. Išvada: būsto subsidijavimas gali būti naudingas atskiroms žmonių grupėms trumpą laiką, tačiau jis mažina bendrą žmonių gerovę ilgalaikėje perspektyvoje.

Ko reikia sėkmingai būsto plėtrai?

Sėkmingai būsto plėtrai visų pirma reikalingos prielaidos žmonėms turtėti. O tam reikia vykdyti visų rūšių verslui palankią ekonominę politiką, mažinti mokesčius bei biurokratinius suvaržymus. Kuo greičiau Lietuvoje bus sudarytos palankios verslo sąlygos, tuo greičiau augs ekonomika ir gyventojų pajamos.

Tai sudarys prielaidas gerėti šalies finansų bei kapitalo rinkos būklei, kas yra esminis faktorius, įtakojantis būsto įsigijimo galimybes. Reguliavimų bei mokesčių sumažinimas, privatizacija per vertybinių popierių biržą, valstybės skolinimosi apribojimas, pensijų bei sveikatos apsaugos reformos sudarytų sąlygas vertybinių popierių bei draudimo rinkos plėtrai, didesnei bankų konkurencijai, pensijų bei investicinių fondų atsiradimui. Bendras verslo sąlygų pagerinimas įtakos ir statybų sektorių. Panaikinus tarifinius bei netarifinius barjerus importuojamoms statybinėms medžiagoms, panaikinus kelių mokestį, skaičiuojamą nuo įmonės apyvartos, supaprastinus darbo santykių reglamentaciją ir pan. atsiras prielaidos mažėti statybinių medžiagų, statybos, transporto bei kitų paslaugų, taigi ir būsto, kainoms.

Reikia supaprastinti gyvenamųjų namų savininkų bendrijų veiklos reglamentavimą taip, kad bendrijos nebūtų traktuojamos kaip juridinis asmuo. Tai paskatintų namų savininkų bendrijų veiklą, taigi ir sudarytų prielaidas geriau prižiūrėti esamus namus bei juos atnaujinti. Be to, būtina privatizuoti komunalines paslaugas teikiančias įmones. Savivaldybių įmonės dirba nekokybiškai ir brangiai, gyventojai neturi galimybių jų įtakoti. Tai sudaro sąlygas kristi daugiabučių namų vertei, formuoja negatyvų gyventojų požiūrį į namo priežiūros reikalus, neskatina investicijų į būstą. Tai ypač aktualu didžiųjų miestų daugiabučių namų atveju.

Apibendrinant galima teigti, kad būsto problemos, kaip ir daugelis kitų šiandien aktualių problemų, nėra nei išskirtinės, nei atsitiktinės. Jos kyla dėl įsisenėjusių bendrosios ekonominės politikos ydų: didelės mokesčių naštos, brangaus ir sudėtingo jų administravimo, galybės kontroliuojančių ir baudžiančių institucijų, negyvybingos socialinio draudimo sistemos, protekcionistinės politikos, korupcijos ir t.t. Tik išsprendę šias problemas galėsime džiaugtis namais, o ne svaigintis saldžių valstybės paramos pažadų dūmais.

[1] Analogiška situacija yra su transporto lengvatomis I grupės invalidams: formaliai galimybė pasinaudoti yra, tačiau realiai žmogui ji nereikalinga.

[2] Nors tenka pripažinti, kad dar daug kainų tebėra reguliuojamos: energetikos, keleivių transporto, sveikatos paslaugų ir pan. Visose srityse, kuriose kainos yra reguliuojamos, nevyksta plėtra, gamyba yra neefektyvi, dažni korupcijos bei piktnaudžiavimo atvejai.

Šis straipsnis buvo spausdintas žurnale "Esu" 2000m. kovo mėn. Nr.6